賃貸　敷金・退去トラブル解説

2024.11.25

退去時トラブルで多い原状回復について徹底解説

退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することが多々あります。
賃貸契約においてトラブルが多いのが退去時の原状回復費用負担になります。

借主から見ると請求金額が法外な金額で不当に見える事や大家側から見ると
利用状況が酷く原状回復にあたると考える点等
お互いの言い分はなかなか折り合いが付かない事が多々ございます。

民法にはどのように書いてあるのか？

民法において第６２１条（賃借人の原状回復義務）に以下のように記載されております。
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

国土国土交通省においてのガイドラインにはどのように書いてあるのか？

民法の文章を見ると通常の使用に伴い生じた本物件の損耗及び本物件の経年変化を除き入居者は負担すると
解釈出来ますがさらに退去時のトラブルが多いためそこで国土交通省において
一般的な基準をガイドラインとして平成１０年３月に取りまとめました。

以下国土交通省の原状回復抜粋

(1)原状回復とは

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

⇒　原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化

(2)「通常の使用」とは

「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、具体的な事例を次のように区分して
賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。
（以下の図参照）

Ａ　　　　：賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの
Ｂ　　　　：賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）
Ａ（＋Ｂ）：基本的にはＡであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの
Ａ（＋Ｇ）：基本的にはＡであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの

⇒　このうち、Ｂ及びＡ(＋Ｂ)については賃借人に原状回復義務があるとしました。

上記を少し分かりやすくまとめた図が以下になります。（国土交通省住宅局参事官抜粋）

・建物・設備は時間の経過とともに、価値が減少していきますが、経年変化と通常損耗
分の修繕費用は賃料に含まれるものと考えられますので、経年変化と通常損耗に対し
ては原状回復義務がありません（A）。

・また、退去時に古くなった設備等を最新のものに取り替える等の建物の価値を増大さ
せるような修繕等はグレードアップであり原状回復義務はありません（G、A（＋G））。 “

・賃借人が原状回復義務を負うのは、故意・過失、善管注意義務違反等による損耗等
に限られます。例えば、クロスへの落書き、誤ってつけたフローリングのキズ、結露を放
置したために拡大したカビやシミ、喫煙によって生じた臭いやクロスの変色等の場合に
は原状回復義務を負うことになります（B、A（＋B））。

(3)経過年数の考慮

(2)で解説しているＢやＡ（＋Ｂ）の場合であっても、経年変化や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っていますので、賃借人が修繕費用の全てを負担することとなると、契約当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題があるため、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させる考え方を採用しています